Permasalahan Penyediaan Rumah Sederhana Sehat

Oleh: Herry Darwanto

Pengantar
Rumah merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia selain pangan dan sandang. Rumah memenuhi kebutuhan akan rasa aman, mandiri, dan ungkapan kualitas hidup. Rumah juga kawah mendidik generasi penerus, menyemaikan budaya bangsa, dan mengangkat kualitas manusia yang akan datang serta merupakan pengejawantahan jati diri. Rumah merupakan tempat untuk menjalin hubungan dengan orang lain, tetangga, dan anggota masyarakat.
Dalam UU No. 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman, perumahan adalah kelompok rumah yang berfungsi sebagai tempat tinggal atau lingkungan hunian yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana lingkungan, sedangkan permukiman adalah bagian dari lingkungan hidup di luar kawasan lindung, baik yang berupa kawasan perkotaan maupun perdesaan yang berfungsi sebagai lingkungan tempat tinggal atau lingkungan hunian dan tempat kegiatan yang mendukung peri kehidupan dan penghidupan. Perumahan merupakan sarana kehidupan bermasyarakat yang perlu dilengkapi dengan prasarana dan sarana sehingga terbentuk permukiman yang harmonis secara sosial dan lingkungan.
Rumah yang terjangkau dalam lingkungan yang sehat masih merupakan dambaan jutaan keluarga Indonesia. Pemerintah berusaha memenuhi kebutuhan ini dengan melaksanakan program Gerakan Nasional Pembangunan Sejuta Rumah. Namun berbagai permasalahan masih menghalangi pemenuhan kebutuhan dasar ini secara cepat.
Makalah ini mengulas beberapa masalah pokok dalam pengadaan rumah sederhana sehat (disingkat RSH, dahulu disebut Rumah Sangat Sederhana). Kantor Menpera mendefinisikan RSH sebagai rumah yang dibangun dengan menggunakan bahan bangunan dan konstruksi sederhana akan tetapi masih memenuhi standar kebutuhan minimal dari aspek kesehatan,
keamanan dan kenyamanan, dengan mempertimbangkan dan mamanfaatkan potensi lokal meliputi potensi fisik seperti bahan bangunan, geologis dan iklim setempat serta potensi sosial budaya seperti arsitektur lokal dan cara hidup. Pemerintah memberikan bantuan kepada masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) untuk membeli RSH dengan menyediakan KPR bersubsidi. MBR didefinisikan sebagai anggota masyarakat yang berpenghasilan kurang dari Rp. 1.500.000,- per bulan.

Masalah-Masalah Pokok
Masalah pokok yang dihadapi MBR adalah harga rumah yang tidak terjangkau, baik uang muka maupun cicilannya. Harga rumah yang tinggi relatif terhadap daya beli MBR yang rendah disebabkan oleh berbagai hal, seperti belum mantapnya sistem pembiayaan perumahan, terbatasnya lahan murah untuk pembangunan perumahan, kurangnya dukungan pemerintah daerah dalam pembangunan RSH, rendahnya efisiensi dalam pembangunan perumahan, belum mantapnya kelembagaan penyelenggaraan pembangunan perumahan, dll.
Secara lebih rinci masalah-masalah yang dihadapi dalam pengadaan RSH adalah sebagai berikut.

a. Lokasi dan Harga Lahan
Untuk membangun RSH yang terjangkau oleh MBR, maka harga lahan harus murah. Dalam kenyataannya di hampir seluruh kota-kota besar masyarakat sulit mendapatkan lahan dengan harga murah. Lahan murah di dalam dan sekitar wilayah kota-kota besar jarang dijumpai karena permintaan lahan yang tinggi untuk berbagai keperluan. Lahan yang murah umumnya jauh dari kota-kota besar dan tidak terdapat prasarana dan sarana dasar yang diperlukan bagi perumahan yang layak huni. Karena tingginya harga lahan di tengah maupun di pinggir kota, maka lokasi RSH pada umumnya berlokasi di luar kota. Ini berarti MBR membutuhkan dana tambahan untuk ongkos transportasi ke tempat kerja yang umumnya berada di tengah kota besar.
Dahulu Pemerintah mengenakan kebijakan 1:3:6, yaitu untuk pembangunan satu unit rumah mewah maka pengembang harus membangun 3 rumah sedang dan 6 rumah sederhana. Namun kebijakan ini tidak efektif, karena tidak ada ketegasan dari Pemeritah dan komitmen dari Pengembang. Pertumbuhan rumah mewah yang tidak diimbangi dengan pertumbuhan RSH yang memadai akan memperlebar jurang penduduk kaya dengan penduduk miskin.

b. Perijinan
Untuk dapat membangun kawasan perumahan di suatu wilayah, pengembang harus memperoleh ijin dari pemerintah daerah yang bersangkutan. Untuk memperoleh ijin itu, pada umumnya pengembang harus mengeluarkan biaya. Ijin-ijin itu antara lain: ijin rekomendasi, ijin lokasi/retribusi ijin lokasi, retribusi site plan/retribusi penataan lahan dan retribusi ijin mendirikan bangunan/IMB.
Fungsi perijinan adalah agar proses pembangunan rumah sesuai dengan rencana tata ruang dan peraturan lain yang ditentukan, dan bukan sebagai sarana untuk menambah Pendapatan Asli Daerah. Bagi pengembang, biaya perijinan yang tidak berbeda antara rumah mewah dan sederhana akan disikapi dengan memperbanyak pembangunan rumah mewah yang lebih menguntungkan. Kalaupun jumlah rumah yang dibangun tidak banyak, adanya biaya perijinan tidak menjadi masalah karena dapat dibayar oleh pembeli yang mempunyai daya beli tinggi. Namun bagi MBR adanya biaya-biaya perijinan akan menambah beban membayar uang muka dan cicilan kredit. Pengembang sulit diharapkan mengenakan biaya silang kepada berbagai kelompok konsumen rumah, jika pemerintah daerah sendiri tidak menetapkan kebijakan yang memihak MBR. Dengan otonomi yang lebih luas, banyak pemerintah daerah yang menjadikan perijinan untuk pembangunan RSH sebagai upaya untuk menambah dana daerah. Beberapa daerah memang mempunyai kebijakan yang positif dengan memberikan keringanan atau bahkan pembebasan perijinan untuk RSH.

c. Prasarana dan Sarana Dasar (PSD)
Lingkungan permukiman yang sehat memerlukan adanya prasarana dan sarana dasar yang memadai, seperti saluran pembuangan air kotor, air bersih, listrik, dll. Pengadaan PSD ini sewajarnya menjadi kewajiban pemerintah karena merupakan barang publik yang tidak menarik bagi swasta untuk memproduksi dan menjualnya. Dalam pembangunan suatu permukiman baru, pada umumnya PSD ini menjadi tanggungan pengembang, yang pada akhirnya berpengaruh pada harga jual rumah. Oleh sebab itu jika PSD ini dapat dibangun oleh pemerintah sesuai dengan kewajibannya, maka harga jual rumah akan dapat lebih murah.
Bantuan pengadaan PSD difasilitasi oleh Departemen Pekerjaan Umum untuk wilayah di luar kawasan perumahan, dan oleh Kantor Menpera untuk yang berada di dalam kawasan perumahan. Namun jumlah bantuan itu masih sangat terbatas dibandingkan kebutuhan yang meningkat terus. PSD yang dibangun pun diprioritaskan untuk permukiman PNS, sehingga tidak mencakup sebagian besar MBR.
Fasilitas yang paling penting bagi MBR adalah angkutan umum, karena kebanyakan calon penghuninya adalah karyawan menengah ke bawah yang sebagian besar tidak mempunyai mobil, sehingga angkutan umum menjadi sarana penting. Kedekatan dengan stasiun kereta menjadi faktor yang penting bagi MBR. Fasilitas umum (fasum) dan fasilitas sosial (fasos) umumnya dibangun pengembang untuk menarik pembeli. Pengembang sengaja mencari lokasi yang dekat dengan rumah sakit, tempat ibadah, terminal, dan fasum atau fasos lainnya, jika tidak bisa membangun sendiri. Seharusnya, fasum dan fasos dibangun oleh pemerintah karena swasta tidak tertarik menyediakannya.

d. Pembiayaan Perumahan
Pembiayaan perumahan diperlukan untuk pembangunan (oleh pengembang) dan untuk pembelian (oleh konsumen).
1. Pembiayaan untuk pembangunan perumahan
Pembiayaan pembangunan perumahan meliputi biaya-biaya untuk pembebasan tanah, pematangan lahan, perizinan (legalitas proyek), penyediaan sarana dan prasarana serta biaya konstruksi bangunan. Pembiayaan pembangunan perumahan tersebut membutuhkan dana yang besar dalam waktu yang hampir bersamaan. Sebagai ilustrasi, pembangunan perumahan RSH skala kecil yaitu sejumlah 200 unit membutuhkan dana sebesar ± Rp. 6 milyar.
Mengingat besarnya dana investasi yang dibutuhkan dalam pembangunan perumahan, maka sebagian besar pengembang mendapatkan dana dengan cara memanfaatkan fasilitas kredit dari bank, yakni dalam dua skim: kredit pembebasan lahan dan kredit konstruksi. Pada saat ini pihak bank cenderung tidak memberikan kredit pembebasan lahan (kecuali Bank BTN) untuk menghindari spekulasi pengembang sebagaimana terjadi sebelum krisis moneter tahun 1997.
Saat ini suku bunga kredit konstruksi dikenakan sama besarnya untuk RSH maupun rumah mewah. Jika bunga kredit konstruksi ini dapat dikenakan lebih rendah oleh bank pelaksana (misalnya dengan cara mengurangi keuntungan atau tidak memungut provisi bank yang sama besarnya dengan program rumah mewah atau properti komersial) maka akan lebih banyak MBR yang dapat memiliki RSH.

2. Penyediaan KPR
Penyediaan KPR membutuhkan dana yang besar dan bersifat jangka panjang (5 s/d 20 tahun). Penyediaan sumber dana KPR ini masih mengandalkan dana jangka pendek yaitu giro, tabungan dan deposito. Bagi masyarakat mampu, membeli rumah dapat dilakukan secara tunai. Namun bagi kebanyakan orang, pembelian rumah dilakukan secara angsuran setelah membayar uang muka. Untuk keperluan pembelian secara angsuran ini, telah dikembangan fasilitas KPR. KPR adalah kredit berjangka panjang yakni 5-20 tahun, sementara sumber dana yang ada seperti: giro, tabungan, deposito dan obligasi pada umumnya berjangka waktu pendek dan menengah. Bank yang membiayai KPR dengan mengandalkan sumber-sumber dana jangka pendek tersebut dengan demikian berpotensi mengalami permasalahan maturity mismatch antara sumber dan penggunaan dana.
Khusus untuk membantu memenuhi kebutuhan RSH yang layak huni dan terjangkau oleh MBR, Pemerintah melaksanakan program KPR bersubsidi. KPR bersubsidi dirintis tahun 1976 dan terus dilaksanakan sampai saat ini. Melalui program ini, telah lebih dari 1,76 juta keluarga mempunyai rumah sedehana. Pemberian subsidi merupakan salah satu upaya agar masyarakat yang berpenghasilan menengah ke bawah bisa memiliki rumah yang layak. Di negara maju subsidi perumahan tetap disediakan. Dahulu dana KPR bersubsidi berasal APBN, kredit BI, pinjaman luar negeri, dan rekening dana investasi yang disediakan oleh Pemerintah kepada bank pelaksana KPR bersubsidi. Oleh bank pelaksana KPR bersubsidi dana-dana tersebut dicampur dengan dana pihak ke tiga dengan komposisi sesuai dengan ketentuan Pemerintah. Sejak tahun 2002, karena keterbatasan kemampuan keuangan, Pemerintah mengganti pola KPR bersubsidi dengan pola subsidi selisih bunga. Pada pola ini, Pemerintah memberikan subsidi bunga senilai selisih antara angsuran bunga pasar dengan angsuran bunga subsidi yang diberikan kepada peminjam dalam jangka waktu tertentu (4 s/d 10 tahun). Dana yang digunakan untuk pembiayaan KPR bersubsidi dengan pola ini merupakan dana yang dicari sendiri oleh bank pelaksana di pasar dengan suku bunga pasar, seperti penghimpunan dana pihak ketiga (giro, tabungan dan deposito) dan dana dari pasar modal (obligasi, dll).
Berdasarkan data Bank Indonesia, kredit perbankan yang dikucurkan untuk membiayai properti selama tahun 2000-2004 adalah sekitar Rp. 30,7 Triliun, yang terdiri dari kredit konstruksi Rp. 6,6 Triliun, kredit real estate Rp. 3,7 Triliun dan KPR Rp. 20,3 Triliun. Terhadap total kredit yang dikucurkan perbankan, kredit untuk properti hanya 27% saja, sisanya dari masyarakat tanpa melalui perbankan, antara lain dari keluarga, majikan, koperasi, atau sumber-sumber lain. Secara keseluruhan persentase kredit untuk perumahan di Indonesia masih rendah, sedang di negara maju kredit perumahan merupakan bagian terbesar dari total kredit yang diberikan perbankan.
Masalah lain yang dihadapi dalam pembiayaan perumahan adalah fluktuasi suku bunga yang tinggi karena bersumber dari dana pinjaman jangka pendek. Jika tingkat bunga pinjaman jangka pendek ini mengalami kenaikan maka suku bunga KPR juga naik. Dengan tingkat suku bunga yang cenderung meningkat maka setiap ada kecenderungan inflasi tinggi, seperti jika ada kenaikan harga BBM, maka suku bunga KPR menjadi semakin tinggi. Maka kemampuan MBR untuk membeli RSH atau membayar cicilan KPR menjadi menurun. Oleh sebab itu penyediaan dana jangka panjang dengan bunga murah akan dapat mengatasi kekurangan rumah yang dialami oleh sebagian besar MBR. Fasilitas SMF yang sedang disiapkan
Selain itu dalam pembiayaan RSH dihadapi masalah rendahnya penggunaan bantuan pendanaan yang disediakan oleh pemerintah karena tidak banyak bank yang dapat melayani KPR bersubsidi, hanya satu bank saja yang selama ini konsisten melayani KPR bersubsidi.

e. Perpajakan
Beberapa jenis pajak harus dibayar oleh konsumen pada saat membeli rumah. Pajak pertambahan nilai (PPN) dikenakan terhadap setiap orang yang membeli rumah. Namun khusus untuk RSH, kebijakan pemerintah (terakhir melalui Kepmenkeu No. 65/PMK.03/2005) adalah bahwa PPN yang sebesar 10% dibebaskan untuk pembelian RSH dengan harga maksimal Rp. 42 Juta. Ini dimaksudkan agar semakin banyak MBR yang dapat membeli RSH.
Pajak lain yang harus dibayar pembeli rumah adalah Biaya Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Undang-Undang Perpajakan mengenai BPHTB menetapkan bahwa untuk harga perolehan hingga maksimal Rp. 60 juta pengenaan BPHTB dibebaskan. Ini juga dimaksudkan agar MBR tidak terbebani oleh kewajiban membayar pajak. Keputusan Menteri Agraria No. 9 tahun 1997 dan selanjutnya Keputusan Menteri Agraria No. 15 tahun 1997 menetapkan pembebasan biaya IMB dan BPHTB bagi rumah sederhana dan sangat sederhana. Berdasarkan Keputusan Menteri Agraria tersebut, Menteri Dalam Negeri menginstruksikan Gubemur, Bupati dan Walikota se Indonesia, untuk membebaskan pungutan penerbitan IMB bagi Rumah Sederhana (RS) dan Rumah Sangat Sederhana (RSS). Namun pengenaan BPHTB berbeda-beda antara satu daerah dengan daerah lain dengan kecenderungan umum pemerintah daerah mengenakan BPHTB yang tinggi untuk menambah PAD karena dalam ketentuan tentang BPHTB, pemerintah daerah mendapat bagian sebesar 60%. Batasan harga jual sebesar Rp. 60 Juta juga cenderung untuk diturunkan oleh Pemda kabupaten/kota sehingga semakin banyak obyek pajak yang tersangkut. RSH yang ditetapkan sebesar maksimal Rp. 42 Juta pun tidak terlepas dari pengenaan BPHTB.
Pembangunan RSH dianggap sebagai kegiatan investasi di sektor industri yang menjadi sasaran untuk menjadi sumber Pendapatan Asli Daerah yang potensial. Selain dari ketentuan resmi yang cukup memberatkan MBR tersebut, ketentuan lain yang tidak resmipun menambah biaya pengadaan rumah, yang konon dapat mencapai 20% dari harga rumah.
Ekonomi biaya tinggi dalam pembangunan RSH juga muncul karena adanya perda-perda seperti tentang gorong-gorong dan saluran di permukiman, perda amdal lalu lintas, perda pemakaman, dan lain-lain.
Terhadap pengembang, pajak yang dikenakan adalah pajak penghasilan badan, pajak penghasilan perorangan, dan pajak dividen yang seluruhnya mencapai 62 persen. Jika pajak yang dibebankan itu tidak terlalu banyak maka harga RSH subsidi bisa ditekan.

f. Sertifikasi Lahan
Setiap pembeli rumah menghendaki agar lahan dimana rumah itu berdiri mempunyai sertifikat hak milik atas namanya sendiri sebagai tanda bahwa ia adalah pemilik yang sah dari lahan itu. Sertifikat untuk RSH umumnya merupakan pemecahan dari sertifikat lahan yang luas, baik dalam bentuk hak guna bangunan, hak milik, atau hak lainnya. Pemecahan sertifikat induk yang dilakukan oleh instansi pertanahan ini memerlukan biaya karena memerlukan proses pengukuran, administrasi, dll. Saat ini biaya yang dikenakan pada konsumen RSH masih tinggi baik secara absolut maupun relatif terhadap biaya untuk rumah mewah. Jika biaya sertifikasi ini dapat ditiadakan atau diringankan untuk konsumen RSH maka ini akan sangat membantu MBR. Sebagai catatan, sebelum tahun 1998 biaya pengurusan sertifikat RSH berkisar antara Rp 60.000 – Rp. 70.000 per unit, sedang pada tahun 2005 biaya itu meningkat hampir 10 kali lipat.

g. Kenaikan Harga-Harga
Komponen lahan biasanya memiliki persentase 30-40 persen dan bangunan antara 40 persen 50 persen. Sebanyak 10-20 persen sisanya adalah komponen untuk pembangunan fasilitas umum dan fasilitas sosial. Keterbatasan ketersediaan dan tingginya harga lahan di daerah perkotaan adalah kendala utama pembangunan RSH. Selain itu, terbatasnya dukungan penyediaan listrik kapasitas 450 watt dari Perusahaan Listrik Negara (PLN) dan air minum dari Perusahaan Daerah Air Minum (PDAM) juga ikut menambah besarnya biaya pembangunan RSH. Terkait dengan harga-harga ini adalah seringnya terjadi kenaikan harga-harga bahan bangunan akibat kenaikan harga BBM, dll, sehingga harga per unit RSH melampaui harga jual maksimum yang ditetapkan pemerintah atau menjadi tidak terjangkau masyarakat berpenghasilan rendah.
Setiap terjadi inflasi yang tinggi akan mengakibatkan kemampuan menabung untuk membeli RSH bagi MBR semakin mengecil karena suku bunga KPR meningkat akibat strategi otoritas perbankan memperketat peredaran rupiah untuk menekan laju inflasi, sehingga semakin bayak lagi MBR yang tidak mampu memiliki rumah.
Kenaikan harga-harga selalu berakibat pada kenaikan ongkos membangun rumah. Harga lahan setiap tahunnya mengalami kenaikan berkisar 10-20 persen, harga bangunan juga naik rata-rata 10-15 persen per tahun. Kenaikan harga-harga ini menyebabkan daya beli MBR menurun, akibatnya permintaan terhadap RSH menjadi berkurang dan keuntungan yang diperoleh pengembang RSH menjadi lebih sedikit. Dengan tingkat keuntungan yang kecil, maka jumlah pengembang RSH menjadi tidak sebanyak jumlah pengembang rumah mewah, akibatnya kesenjangan antara kebutuhan dan pemenuhan RSH akan semakin besar.

Penutup
Penyediaan rumah merupakan tanggung jawab dari setiap anggota masyarakat. Namun terhadap masyarakat berpenghasilan rendah, Pemerintah memberikan berbagai bantuan antara lain dalam bentuk KPR bersubsidi. Selama ini penyediaan RSH selalu lebih rendah dari kebutuhan riel, sehingga subsidi yang dusediakan seringkali tidak terserap. Berbagai permasalahan sebagaimana diuraikan di depan dapat diatasi dengan melaksanakan beberapa kebijakan yang lebih terarah, antara lain mencadangkan lahan untuk pembangunan perumahan skala luas, mempermudah proses perjinan, mempercepat sertifikasi lahan, menambah subsidi KPR, mengatasi funding mismatch antara sumber dana berjangka pendek dengan KPR yang berjangka panjang dengan mengefektifkan fungsi PT. (Persero) Sarana Multigriya Finance selaku pengelola secondary mortgage facilities, memperbanyak lembaga keuangan yang menyediakan KPR bersubsidi, mengendalikan harga-harga yang berpengaruh langsung terhadap biaya pembangunan RSH, dll.

–o0o–

Referensi:

1. FX Teguh Kinarto, Rumah Sederhana, sebuah Impian?, paparan pada Rakernas II/2005 Apersi dan Saresehan Nasional Perumahan Rakyat, Jakarta, 28 Nopember 2005.
2. Berbagai artikel properti di bebrbagai koran dan majalah.
3. Menteri Negara Perencanaan Pembangunan Nasional/Kepala Bappenas, paparan pada Rapat Kerja Nasional Real Estat Indonesia 2005, Jakarta, 27-29 Nopember 2005.
4. http://www.kemenpera.go.id

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s


%d bloggers like this: