Kebutuhan Dan Pemenuhan Rumah Sederhana Sehat

PENDAHULUAN
Rumah adalah kebutuhan dasar setiap keluarga. Pemerintah mempunai kewajiban membantu masyarakat memenuhi kebutuhan pokok ini. Untuk itu maka perkiraan kebutuhan dan tingkat pemenuhannya perlu dilakukan. Makalah ini membahas ke dua hal tersebut. Selanjutnya akan dibahas pula dampak perekonomian pembangunan perumahan, karena pembangunan perumahan mempunyai dampak besar pada ekonomi lokal dan nasional, melalui kaitan ke depan dan ke belakang (forward and backward linkages).

KEBUTUHAN RUMAH
Saat ini backlog kebutuhan rumah diperkirakan mencapai 7,2 juta unit dan dengan angka pertumbuhan penduduk sebesar 1,68% per tahun maka terdapat kebutuhan rumah baru sebesar 831 ribu unit per tahun (PSPI, 2006). Jika backlog itu akan dipenuhi sampai tahun 2020, maka perkiraan kebutuhan rumah per tahun adalah 1.195.000 unit/tahun. Selanjutnya jika diasumsikan bahwa kebutuhan rumah di perkotaan adalah sebesar 40%, maka kebutuhan rumah di perkotaan setiap tahunnya adalah 478.087 unit. Sesuai dengan persebaran penduduk, kekurangan rumah sebanyak ini terkonsentrasi di Pulau Jawa, yaitu sekitar 60%. Perkiraan lebih lanjut menyimpulkan bahwa 75% dari kebutuhan rumah di Indonesia terkonsentrasi di 10 propinsi saja, yaitu Jawa Barat, Jawa Timur, Jawa Tengah, Sumatera Utara, Jakarta, Banten, Sulawesi Selatan, Sumatera Selatan, Lampung dan Riau. Dari total kebutuhan rumah tersebut, kebutuhan perumahan penduduk berpenghasilan rendah, yaitu sekitar Rp. 1,3 juta, diperkirakan sekitar satu juta unit per tahun. Jadi kebutuhan RSH sesungguhnya sangat besar. Standar yang digunakan untuk menilai rumah yang layak tersebut termasuk dalam kategori cukup longgar.

Jika digunakan standar sebagaimana digunakan di Malaysia atau Singapura misalnya, maka angka backlog itu akan lebih besar lagi.
Selain kekurangan jumlah rumah, masih banyak penduduk Indonesia yang tinggal di rumah yang tidak layak huni, yaitu sebanyak 13 juta unit. Di samping itu masih terdapat banyak permukiman kumuh di kota-kota besar, yang luas seluruhnya diperkirakan mencapai 54 ribu Ha, tersebar di 10 ribu lokasi yang saat ini dihuni 17,2 juta penduduk.

PENYEDIAAN RUMAH
Statistik mengenai perolehan rumah oleh masyarakat menunjukkan bahwa sebesar 68,4% diperoleh dengan membangun sendiri, sementara yang membeli dari pengembang dan koperasi hanya sekitar 3,6%.
Pola pemenuhan kebutuhan perumahan berdasarkan golongan masyarakat adalah sebagai berikut:
– Masyarakat berpenghasilan tinggi, sebagian besar membeli secara kontan biasanya nilai harga rumah mencapai > Rp. 500 juta.
– Masyarakat berpenghasilan menengah, sebagian membeli secara kontan dan sebagian dengan memanfaatkan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dari perbankan. Nilai harga rumah antara Rp. 50 juta s/d 500 juta.
– Masyarakat berpenghasilan rendah (MBR), sebagian besar memanfaatkan KPR bersubsidi dari pemerintah. Nilai harga rumah < Rp. 50 juta.
Sebelum krisis ekonomi, penyediaan RSH per tahun rata-rata sebanyak 380 ribu unit. Pada saat krisis, penyediaan RSH berkurang menjadi 51 ribu unit (1999). Realisasi pembangunan RSH pada tahun 2000 naik menjadi 97 ribu unit karena pemerintah berhasil meneruskan pola subsidi yang dananya berasal dari sisa Kredit Likuiditas Bank Indonesia dan Rekening Dana Investasi (RDI) di Departemen Keuangan. Namun, pada tahun 2001, ketika pemerintah mengubah pola subsidi menjadi subsidi selisih bunga, realisasi pembangunan RSH merosot drastis menjadi 39 ribu unit. Setahun kemudian, pembangunan RSH lebih merosot lagi menjadi 25 ribu unit untuk kemudian sedikit naik menjadi 32 ribu unit pada tahun 2003. Pada tahun 2004, dari target 150 ribu unit RSH, yang terealisasi hanya sekitar 75 ribu unit. Dapat disimpulkan bahwa jumlah RSH yang dibangun sejak tahun 2001 selalu berada di bawah angka 5% dari kebutuhan rumah bagi keluarga baru di Indonesia yang setiap tahunnya sekitar 800 ribu unit. Lihat tabel berikut..

Tabel 1. Pertumbuhan Penyediaan RSH
Tahun
Unit RSH
1993-96
379.85
1997
188.65
1998
111.5
1999
51.5
2000
97
2001
39.6
2002
28.9
2003
32.5
2004
39
Sumber: Panangian Simanungkalit (2004).

Bagaimana perbandingan penjualan RSH dengan rumah-rumah tipe lain? Pada tahun 2003, penjualan rumah baru keseluruhan mencapai 133.090 unit. Dari jumlah itu, penjualan RSH bersubsidi sebesar 28.620 unit. Sedangkan penjualan RSH Non Subsidi dari bank BTN sebesar 49.520 unit. Penjualan RS-Non Subsidi bank swasta selain BTN adalah sebesar 42.150 unit. Penjualan rumah menengah sebesar 10.200 unit. Penjualan rumah besar hanya sebesar 2.600 unit pada tahun 2003. Terjadinya penurunan pada penjualan unit rumah besar, karena sebagian diserap oleh penjualan apartemen, dimana selama tahun 2003 penjualan apartemen sangat menggeliat. Sebagai perbandingan, harga RSH adalah di bawah Rp. 50 juta/unit, RSH Non-Subsidi dari Bank BTN antara Rp. 50 – Rp. 100 juta/unit, RSH Non-Subsidi dari bank swasta lain antara Rp. 100 – 150 juta/unit, rumah menengah rata-rata Rp. 150 – Rp. 500 juta/unit dan rumah mewah seharga lebih dari Rp. 500 juta/unit.
Jika dirinci dari cara pembayarannya, maka 69,4% membayar secara tunai, 20,95% melalui angsuran KPR, dan 5,88% melalui angsuran bukan KPR (BPS, 2004). Gambaran di atas memperlihatkan bahwa peranan sistim perbankan modern dalam pembangunan perumahan belum optimal.
Nilai kapitalisasi RSH menunjukkan angka yang sangat rendah, yaitu hanya 5% dari nilai kapitalisasi perumahan secara total yang sebesar Rp. 9,8 triliun. 95% nya merupakan nilai kapitalisasi perumahan non-subsidi untuk kelas menengah ke atas (data Pusat Studi Properti Indonesia). Jika dirinci dari cara pembayarannya, maka 69,4% membayar secara tunai, 20,95% melalui angsuran KPR, dan 5,88% melalui angsuran bukan KPR (BPS, 2004). Gambaran di atas memperlihatkan bahwa peranan sistim perbankan modern dalam pembangunan perumahan belum optimal.

DAMPAK PEREKONOMIAN PEMBANGUNAN PERUMAHAN
Pembangunan perumahan, di mana RSH merupakan bagian yang cukup besar, mempunyai dampak besar pada ekonomi lokal dan nasional, melalui kaitan ke depan dan ke belakang (forward and backward linkages) pada pasar-pasar lahan, bahan bangunan, perlengkapan rumah, barang-barang elektronik, tenaga kerja, dll. Sektor perumahan konon mencakup 75%-90% dari kekayaan rumah tangga di negara-negara berkembang.
Saat ini kontribusi sektor perumahan dalam PDB sekitar 6%. Namun mengingat jumlah rumah tangga yang belum mempunyai rumah sendiri masih sangat besar, yaitu sekitar 63,5%, maka kontribusi sektor perumahan dalam PDB akan semakin besar. Jika mendapat stimulus dan ada upaya untuk mengurangi hambatan yang dihadapi dalam pembangunan perumahan, maka sektor perumahan akan dapat berpengaruh besar dalam perekonomian nasional dan daerah.
Peran ekonomi dari pembangunan perumahan antara lain adalah sebagai berikut.
1. Melibatkan dana yang cukup besar. Jika setiap unit rumah memerlukan biaya sebesar Rp. 30 juta untuk pembangunannya, dan setiap tahun dibangun 225 ribu unit per tahun (untuk memenuhi pertambahan penduduk sebesar 1,6%/tahun), maka jumlah dana yang diperlukan adalah Rp. 6 triliun lebih. Dana yang terlibat akan lebih besar jika memperhitungkan jumlah keluarga yang belum memiliki rumah. Harga rumah sebesar Rp. 30 juta adalah untuk RSH, jika memperhitungkan rumah dengan kualitas yang lebih baik, maka kebutuhan dana untuk sektor perumahan akan lebih besar lagi.
2. Memerlukan bahan bangunan yang kandungan lokalnya cukup tinggi. Dengan demikian akan menjadi penggerak bagi industri bahan bangunan yang diperkirakan mencapai lebih dari 100 kegiatan industri ikutan, seperti industri semen, kayu, besi, beton, cat, keramik, dll
3. Menyerap tenaga kerja yang tidak sedikit. Menurut perhitungan Real Estate Indonesia, pembangunan satu unit rumah tipe 36, membutuhkan tenaga kerja di lapangan hingga 10 orang. Sedangkan tenaga kerja tidak langsung sekitar 114 orang. Mereka menangani pengumpulan dan bongkar-muat pasir, batu kali, produksi batu bata, pengemudi angkutan bahan bangunan, dan sebagainya. Sementara bahan bangunan per satu unit rumah adalah 100 zak semen dan 342 buah genteng berukuran 30 x 30 sentimeter. Setiap 100 ribu rumah yang diangun, maka tenaga kerja yang terlibat mencapai 12,4 juta orang. Ini bukan angka yang sedikit, mengingat pengangguran terbuka di Indonesia telah mencapai 11, 6 juta. Jika setiap tahun dapat dibangun 225 ribu unit rumah seperti yang ditargetkan sampai tahun 2009, maka tenaga kerja yang dapat diserap sebanyak 2,25 juta orang.
Kebutuhan tenaga kerja dari industri dan jasa-jasa ikutan juga akan cukup banyak, seperti jasa profesi, hukum, perancang kota, arsitek, disain interior, akuntan, notaris, kontraktor, broker, warung-warung makan di sekitar proyek pembangunan, dll. Sebaliknya, berkurangnya peluang kesempatan kerja akibat berkurangnya aktivitas membangun RSH karena kenaikan BBM misalnya, akan menambah jumlah masyarakat golongan ekonomi lemah.
4. Mengembangkan perekonomian daerah. Pembangunan rumah tersebar di setiap daerah secara hampir merata, mengingat kekurangan rumah terjadi di hampir setiap daerah. Pembangunan rumah di daerah akan dapat mendorong perekonomian daerah.
5. Mendorong perkembangan UKM. Pengembang yang terlibat dalam pembangunan RSH umumnya merupakan pengembang skala kecil dan menengah. Mereka berpotensi menjadi pengembang-pengembang skala besar, baik di daerah, pada tingkat nasional, maupun di luar negeri. Pembangunan RSH merupakan wahana mengembangkan perusahaan kecil menjadi perusahaan besar.

KESIMPULAN
Dari analisis di atas dapat disimpulkan bahwa perbedaan antara kebutuhan dan pemenuhan RSH masih sangat besar. Dan masyarakat yang tidak mampu membangun atau mendapatkan rumah tidak terbatas pada masyarakat tidak bekerja atau berpenghasilan kecil, melainkan juga masyarakat berpenghasilan menengah.
Dengan dampak perekonomian yang besar dari pembangunan perumahan, termasuk RSH di dalamnya, maka sudah seharusnyalah pembangunan perumahan tidak dilihat sebagai beban oleh semua pihak. Pembangunan perumahaan selayaknya dianggap sebagai upaya mendorong pertumbuhan ekonomi, memperluas lapangan kerja, dan membangun wilayah. Dengan fungsi rumah yang sangat penting dalam membentuk watak, budaya dan kecerdasaan bangsa, maka pembangunan perumahan khususnya bagi masyarakat berpenghasilan rendah hendaknya merupakan kewajiban bersama dari seluruh komponen bangsa.
–o0o–

DAFTAR PUSTAKA
Iskandar Saleh, Upaya dan konsistensi pemerintah dalam Pembiayaan GNPSR, paparan pada Rapat Kerja Nasional (Rakernas), Real Estat Indonesia 2005, Jakarta, 27-29 Nopember 2005.
Menteri Negara Perencanaan Pembangunan Nasional/Kepala Bappenas, paparan pada Rapat Kerja Nasional (Rakernas), Real Estat Indonesia 2005, Jakarta, 27-29 Nopember 2005.
Menteri Negara Perumahan Rakyat, Kebijakan Dan Strategi Pembangunan Perumahan Rakyat, paparan pada Acara Rakernas II/2005 ASPERSI dan Saresehan Nasional Perumahan Rakyat, Jakarta, 28 Nopember 2005.
Panangian Simanungkalit, Bisnis Properti Menuju Crash lagi?, PSPI, 2004
PSPI, Strategi Riset dan Analisis Pasar Properti, 2006.

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s


%d bloggers like this: