Perumahan Dalam Pembangunan Kota

PENDAHULUAN
Karena industrialisasi dan urbanisasi yang pesat, maka beberapa kota kecil akan berubah secara perlahan-lahan menjadi tempat-tempat yang utama bagi berbagai peluang ekonomi, tempat untuk mendapatkan pekerjaan dan melakukan inovasi. Pusat-pusatbaru ini akan menarik banyak orang dan dengan demikian menimbulkan tuntutan yang lebih besar akan perumahan dan pelayanan sosial lainnya. Dengan menyiapkan prasarana dan sarana komunikasi, maka pusat-pusat itu diharapkan akan menjadi pusat-pusat perdagangan atau industri skala wilayah yang akan dapat mengurangi beban kota-kota besar.
Makalah ini membahas aspek spasial perumahan dalam kaitannya dengan pembangunan kota. Pembahasan dibatasi pada aspek pertumbuhan fisik perumahan dalam kota, industri perumahan dan jenis-jenis rumah yang diperlukan untuk disediakan.

PERTUMBUHAN KOTA-KOTA
Kota-kota tumbuh secara pesat sejalan dengan meningkatnya daya tarik kota-kota besar bagi penduduk perdesaan. Perkembangan penduduk di kota-kota itu mempengaruhi perkembangan fisik kota. Jika tanpa persiapan yang memadai maka perkembangan kota akan menimbulkan permasalahan seperti kemacetan, kepadatan dan kekumuhan dan ketidaksefisensian kegiatan. Berbagai isu yang muncul sehubungan dengan pertumbuhan kota dianalisis secara singkat berikut ini disertai solusi-solusi pokoknya.

Peremajaan Kota
Pemerintah kota di Indonesia harus terus memusatkan perhatian dan upayanya pada program peremajaan perkotaan, terutama di kawasan-kawasan yang kemajuan ekonominya malampaui lingkungan sekitarnya terutama kawasan perumahan tua yang biasanya ada di pusat-pusat kota. Bagi kota-kota besar yang telah menjadi tua dan padat, perlu dilakukan berbagai upaya untuk meremajakan dan membangun kembali bagian-bagian kota itu sehingga menjadi pusat-pusat jasa dan perdagangan yang pesat sambil melestarikan budaya yang khas di setiap kawasan itu. Perhatian sudah harus diberikan kepada kebutuhan orang-orang yang berusia lanjut dan ibu-ibu hamil agar mereka dapat menjalani kegiatannya secara lebih mudah serta dapat memberikan kontribusi kepada masyarakat sebagai warganegara yang tetap berguna.

Perkembangan Vertikal
Perumahan berlantai rendah dengan kepadatan yang tinggi di kota-kota besar saat ini mewujudkan lingkungan kumuh yang tidak sehat. Dengan mengatur hubungan antara lahan, jalan, dan fasilitas lain menjadi kelompok-kelompok bangunan bertingkat enam hingga delapan, maka akan terdapat ruang terbuka yang cukup luas. Oleh sebab itu perlu ditemukan cara-cara untuk merancang perumahan berkepadatan tinggi dengan model rusunawa sehingga terjangkau bagi masyarakat kota.

Permukiman Informal
Penghunian yang tidak dilakukan di atas lahan yang legal, tanpa sertifikat yang sah, selalu menimbulkan berbagai masalah sosial, ekonomi, dan politik seperti yang terjadi di Meruya Jakarta pada pertengahan tahun 2007. Untuk itu, pmerintah kota perlu melakukan kajian yang menyeluruh terhadap masalah permukiman informal dan atas dasar itu pemerintah, dalam hal ini BPN, perlu menangani masalah ini untuk mengurangi jumlah penghuni tidak sah. Pengendalian penghunian informal ini dimaksudkan untuk menjamin bahwa kondisi kehidupan perumahan di kota-kota besar tidak akan menjadi semakin buruk.

Peraturan Tata Kota
Berbagai kegiatan di bidang perumahan formal sebagaimana yang dilaksanakan oleh pengembang perumahan harus tunduk kepada proses perencanaan yang ditetapkan oleh instansi pemerintah kota yang terkait, yaitu Dinas Tata Kota, sebelum rumah-rumah tersebut dilepas di pasaran. Peraturan itu dimaksudkan untuk mencegah terjadinya kerusakan karena tindakan yang kurang berhati-hati dari pihak pengembang. Namun pertentangan dapat terjadi dalam pelaksanaan peraturan ini. Misalnya, usaha untuk melindungi kawasan lindung pantai dapat bertentangan dengan tujuan lain, seperti reklamasi lahan untuk pembangunan perumahan. Perbedaan kepentingan antara peraturan-peraturan itu harus diselesaikan secara bijak.[1]

Permukiman Mandiri
Dewasa ini banyak pengembang yang memberikan sedikit perhatian terhadap perencanan permukiman yang menyeluruh yang sangat berguna dalam memadukan perumahan dengan lingkungan sekitarnya. Dengan tata ruang permukiman yang menyeluruh, maka pembangunan perumahan dapat direncanakan untuk memenuhi persyaratan pembangunan kota yang ditetapkan, seperti ketinggian bangunan, kepadatan, koefisien dasar bangunan, kapasitas huni dan tata letak bangunan. Penatagunaan lahan dapat menentukan digunakannya ruangan/tempat-tempat di kota besar dimasa mendatang baik untuk tujuan permukiman semi komersial atau komersial seluruhnya. Hal ini akan menghindari terhalangnya sinar matahari dan aliran udara bagi beberapa bangunan. Walaupun tata guna lahan penting artinya tetapi ini harus dibuat sesuai dengan kondisi yang ada. Penggunaan yang tidak sesuai masih diizinkan asalkan tingkat ketidaksesuaiannya tidak dinaikkan. Untuk itu, pola bangunan juga harus tanggap terhadap lingkungan.

Lingkungan Hidup
Agenda kelestarian akan menjadikan masyarakat Indonesia sebagai bangsa yang ramah lingkungan, menghormati keanekaragaman hayati, peduli terhadap udara bersih, air jernih, pantai indah dan hutan alami. Dalam hal ini apa yang diupayakan bukanlah kota-kota besar yang dapat mempertahankan dirinya tetapi kota besar dimana kebutuhan pembangunan oleh masyarakatnya dipenuhi tanpa menimbulkan tuntutan/permintaan yang tidak bersifat melestarikan sumber-sumber alam lokal ataupun global. Jadi fokus utama kota-kota yang berkelanjutan akan terletak pada peningkatan mutu rumah, lingkungan permukiman dan kesempatan bekerja; bukan hanya sekedar memberikan sarana kenyamanan seperti jalan, taman dan fasilitas umum saja tetapi juga bagaimana “memanusiawikan” kota.

INDUSTRI PERUMAHAN
Pembangunan perumahan yang memenuhi kebutuhan masyarakat yang terus berkembang memerlukan dukungan industri perumahan. Berikut ini dibahas solusi-solusi kreatif dalam menjawab isu-isu yang muncul dalam industri perumahan.

Industri Konstruksi
Di masa yang akan datang industri perumahan dituntut untuk menghasilkan perumahan yang terjangkau dan layak untuk masyarakat banyak. Industri konstruksi perlu mengembangkan bahan-bahan bangunan serta rancangan yang tahan terhadap cuaca dan kerusakan alam lain, terutama banjir. Kualitas bangunan harus lebih diutamakan daripada kuantitasnya agar para penghuninya dapat menikmati standar kehidupan yang lebih tinggi sejalan dengan kemajuan kehidupan berbangsa. Penggunaan bahan bangunan lokal perlu lebih diutamakan untuk mendorong pertumbuhan ekonomi nasional.

Proses Konstruksi Rumah
Untuk membangun rumah yang lebih bermutu maka proses konstruksi rumah perlu diubah. Proses konstruksi yang ada sekarang ini belum cukup cepat. Gagasan untuk memperkenalkan koordinasi modular perlu dilakukan. Sistem koordinasi modular dimaksudkan untuk menjadikan penyediaan rumah menjadi lebih efisien karena komponen-komponennya dapat dibangun di pabrik secara sistematis dan dipasang di tempat. Untuk tujuan ini, sistem bangunan yang dipabrikasi secara terbuka akan digunakan. Semua bangunan akan dirancang sesuai dengan asas-asas koordinasi modular sebagaimana dituangkan dalam Standar Industri Konstruksi.[2]

Sistem Konstruksi
Sistem industrialisasi yang terbuka memungkinkan sistem konstruksi perumahan lebih adaptif dan penggantian komponen-komponen rumah dapat lebih mudah dilakukan. Hal ini dapat mengembangkan sistem rumah yang perakitannya dapat dilakukan sendiri oleh setiap orang. Kualitas rumah yang dibangun secara massal dapat dijamin karena kontraktor kecil dapat membangun rumah yang mutunya sama dengan yang dikerjakan kontraktor yang lebih besar. Jika dikembangkan lebih lanjut, maka manajemen yang lebih baik dalam persediaan komponen rumah akan memungkinkan pengembang dapat mengekspor komponen atau membangun rumah untuk pasar luar negeri.

Teknologi Konstruksi
Yang merupakan tantangan bagi industri perumahan nasional saat ini adalah bagaimana menerapkan teknologi konstruksi modern tanpa mengorbankan skala ekonomi. Standar yang lebih tinggi berarti permintaan yang lebih tinggi akan rumah yang berkualitas. Pengembang dimasa mendatang harus mengutamakan mutu sebagai prioritas yang sangat penting. Akan terdapat kebutuhan yang meningkat bagi pengembang dan kontraktor untuk melaksanakan sisitem jaminan kualitas yang ditetapkan seperti standar internasional ISO 9000.

Teknologi Baru
Sekarang ini banyak sekali kendala untuk mengembangkan teknologi baru. Perintis teknologi baru, biasanya harus menanggung biaya pendidikan sedangkan mereka yang memanfaatkan teknologi baru itu tidak menanggung resiko. Hal demikian ini cenderung dapat membuat orang tidak berani memperkenalkan teknologi baru. Pemerintah harus membuat kebijakan untuk mengurangi biaya awal bagi para perintis teknologi rumah tersebut. Kebijakan itu dapat berupa subsidi langsung atau tidak langsung seperti menentukan harga lahan yang lebih rendah dan memberikan status perintis selama beberapa tahun tertentu bagi mereka yang terlibat dalam pengembangan teknologi baru.

Rancangan yang Inovatif
Masyarakat sekarang akan cenderung menolak gaya hidup dan selera yang monoton. Mereka menuntut pilihan yang lebih banyak dalam hal bangunan bertempat tinggal. Sekarang ini pilihan pembeli rumah masih terbatas. Tetapi, di waktu yang akan datang, pembeli rumah akan mempunyai hak yang lebih banyak untuk menyatakan individualitas mereka sendiri. Industri perumahan perlu memenuhi kebutuhan pembeli yang semakin beragam ini.

Penelitian
Pemerintah perlu menekankan arti pentingnya penelitian dan pengembangan terhadap bahan-bahan bangunan alternatif yang lebih murah yang berasal dari masing-masing daerah dalam rangka mengurangi biaya impor komponen-komponen. Hal ini akan dapat membantu dan bermanfaat dalam menghasilkan rumah-rumah yang lebih murah bagi golongan yang berpenghasilan rendah dan yang cocok dengan budaya daerah. Sejalan dengan hal ini, pemerintah bersama universitas setempat perlu mengadakan berbagai penelitian untuk menemukan bahan-bahan bangunan temuan dan pola-pola yang dapat menghemat sumberdaya untuk rumah dan bangunan. Ada banyak penelitian tentang pelaksanaan pembangunan perumahan dengan biaya rendah di pusat-pusat riset dunia. Pemerintah daerah dapat memanfaatkan hasil penemuan dari penelitian tersebut untuk diterapkan di daerahnya, khususnya untuk merancang rumah yang nyaman dengan memasukkan sifat-sifat khusus iklim tropis.[3]

Peraturan Bangunan dan Konstruksi
Pemerintah akan terus merumuskan kebijakan untuk mengembangkan industri perumahan dan membuat peraturan agar para pelaku dalam bidang industri konstruksi perumahan dapat melakukan bisnis dengan cara yang profesional agar pembeli rumah tidak dirugikan dan untuk menjamin terwujudnya perumahan yang bermutu bagi semua orang.

JENIS RUMAH
Indonesia merupakan negara dengan tingkat keragaman ekologi dan budaya yang sangat besar. Hal ini juga terwujud dalam bentuk dan jenis rumah yang dikembangkan oleh masyarakat di berbagai daerah. Walau demikian, unsur-unsur penting bangunan rumah perlu mempunyai keseragaman secara nasional. Di samping itu, diperlukan juga jenis-jenis rumah yang di masa datang perlu dibangun sehubungan dengan semakin meningkatnya kebutuhan masyarakat Indonesia atas rumah-rumah dengan fungsi tertentu.

Keragaman Kebutuhan
Jenis rumah akan terus mengalami perubahan dalam masa mendatang. Rumah susun di kota besar akan semakin banyak sejalan dengan semakin tingginya harga lahan dan keterbatasan lahan di kawasan perkotaan. Berbagai jenis rumah susun perlu didorong untuk dikembangkan oleh masyarakat, untuk memenuhi kebutuhan masyarakat yang berbeda-beda. Tetapi di wilayah kota lain, jenis rumah yang perlu dibangun mungkin rumah satu lantai dengan halaman yang cukup luas, karena sebagian masyarakat menghendaki dan mampu memiliki rumah jenis demikian.

Kualitas Rumah
Masyarakat berpendapatan tinggi, terutama di perkotaan, pada umumnya menuntut kehidupan berkualitas yang lebih tinggi dengan standar yang lebih baik bagi perlindungan lingkungan, kesejahteraan yang lebih baik bagi para pekerja, dan hak-hak yang lebih banyak dan lebih baik bagi masyarakat. Konsep rumah yang hemat energi dan berbasis teknologi informasi perlu dikembangkan.

Rumah di Perdesaan
Di kawasan perdesaan, dimana masyarakat memilih rumah atas dasar pertimbangan yang berbeda dari kebutuhan masyarakat perkotaan, maka pengadaannya tidak hanya untuk menghasilkan rumah yang lebih layak, dapat dipasarkan dan terjangkau, melainkan juga akses, kepadatan dan bentuk rumah. Pengadaan perumahan perdesaan akan memerlukan wawasan dan pengetahuan akan kebutuhan untuk melestarikan dn mempertahankan desain/pola tradisional dan warisan budaya lokal. Fasilitas pendanaan untuk menolong masyarakat desa dalam merenovasi atau membangun rumah-rumah baru dengan kemampuan sendiri, perlu dirumuskan di masa mendatang.
Berkenaan dengan kebutuhan perumahan bagi masyarakat yang penghasilannya semakin meningkat, seperti karena bekerja sebagai TKI, maka perlu dilakukan program rehabilitasi rumah perdesaan, membangun pusat-pusat pertumbuhan desa yang baru, dan pengelompokan kembali dusun-dusun tradisional agar dapat membuat permukiman perdesaan sebagai pusat kerja dengan daya tarik ekonomi dan sosial yang memadai dalam rangka mengurangi migrasi ke kota-kota besar.

Rumah di Perkotaan
Di kebanyakan kota besar dan metropolitan yang sedang tumbuh dengan pesat, perlu dilaksanakan pembangunan perumahan murah untuk disewakan kepada para penghuni informal dan mereka yang terkena proyek-proyek pembangunan kota. Berkaitan dengan hal ini, Pemerintah kota (dibantu Pusat) perlu membangun perumahan murah sebagai bagian dari strategi untuk memukimkan kembali penghuni informal. Dalam hal ini pemerintah kota dapat menyediakan lahan yang cocok dan pemerintah pusat dapat menyediakan dana stimulan. Selanjutnya perlu dirumuskan strategi untuk mengatasi masalah-masalah yang muncul kemudian.

Rumah untuk Manula
Manusia usia lanjut (diatas 60 tahun) akan bertambah banyak pada masa-masa mendatang karena perawatan kesehatan yang lebih baik akan memperpanjang umur seseorang. Sekarang ini, umur harapan hidup pria dan wanita masing-masing masih dibawah 70 tahun. Tetapi, dengan standar kehidupan yang meningkat dan pelayanan kesehatan yang lebih baik, umur harapan hidup itu dapat diproyeksikan menjadi 80 tahun pada dua puluhan yad.
Bertambahnya jumlah manula memerlukan dilaksanakannya program-program untuk memungkinkan para manula dapat hidup lebih nyaman. Diantaranya adalah rumah tsb. harus mempunyai fasilitas untuk para manula dan mereka yang tak berkemampuan (disabled) seperti jalur kursi roda dan sirkulasi yang cukup luas untuk memutar kursi roda. Ruang yang lebih luas harus dialokasikan untuk membangun toilet-toilet agar memungkinkan mobilitas yang lebih baik bagi para manula yang harus menggunakan kursi roda. Tempat-tempat umum seperti pasar, pusat-pusat perbelanjaan, mal dll. perlu dipersyaratkan untuk menyediakan fasilitas untuk para manula.
Setiap keluarga diimbau untuk memelihara dan menjaga manula. Sistem kekeluargaan yang diperluas harus dianjurkan untuk tetap dijalankan, dengan insentif untuk menopang keluarga agar memelihara dan menyantuni manulanya. Fasilitas kesehatan untuk para manula harus disediakan berkaitan dengan upaya agar ada akses yang lebih mudah bagi para manula untuk menuju ke rumah sakit dan klinik. Media masa cetak dan elektronik memainkan peran yang efektif dalam mendidik masyarakat tentang manula dan kebutuhan-kebutuhan mereka. Hal ini akan dapat mempersiapkan generasi muda agar lebih peka terhadap kebutuhan para manula.
Penelitian juga perlu dilakukan untuk dapat memahami secara lebih terinci dan untuk mengadakan perencanaan agar manula dapat hidup lebih nyaman di hari depan. Bagi manula yang tergantung pada anak-anak, tak ada pilihan bagi mereka kecuali harus hidup bersama anak-anaknya. Pemerintah harus mengusahakan diadakannya insentif dan bantuan keuangan untuk para keluarga yang harus memelihara orangtua mereka yang berusia lanjut seperti bantuan dalam hal pajak penghasilan dan pengobatan yang disubsidi.[4] Rumah-rumah yang merupakan tempat istirahat ini memberikan banyak fasilitas yang sangat penting bagi para manula, misalnya perawatan kesehatan, fasilitas rekreasi, tata-letak, dsb.

Rumah Peristirahatan
Di masa mendatang, akan lebih banyak rumah-rumah di kawasan peristirahatan yang akan dibangun oleh orang tua yang mampu dan berkeinginan untuk mandiri, tidak tergantung pada anak yang sudah mapan. Mereka akan lebih suka menghabiskan waktu bersama dengan kelompok orang-orang yang sebaya, dengan fasilitas untuk bersantai dan rekreasi dan akses yang mudah untuk perawatan kesehatan. Berbagai kebutuhan para manula ini harus dikaji dan direncanakan sekarang agar mereka dapat lebih nyaman di rumah mereka di masa mendatang. Para manula harus diberi kesempatan untuk hidup di tempat-tempat yang relatif datar, dengan topografi yang datar, tempat yang aman dari pencurian/perampokan, dengan sarana yang mudah ditempuh menuju tempat ibadah, klinik, pasar, dan angkutan umum.

Renovasi Rumah
Renovasi rumah dapat dianggap sebagai bagian dari kebiasaan setiap keluarga. Renovasi rumah merupakan perwujudan keinginan penghuni untuk membentuk rumah agar sesuai dengan selera dan kebutuhan. Renovasi rumah tidak perlu terjadi terhadap rumah yang baru dibeli jika pembeli ikut serta dalam perancangan rumah. Untuk mencegah hal itu perlu dikembangkan pola rumah yang dapat beradaptasi sesuai keinginan namun dengan skedul konstruksi yang sistematis. Dengan melakukan ini maka pembeli atau penyewa diberi kesempatan untuk mengemukakan keinginannya sesuai dengan kebutuhan yang berubah sejak tahap awal.

KESIMPULAN
Makalah ini menekankan bahwa kebijakan perumahan seyogyanya ditujukanan untuk menjamin setiap warga negara mempunyai akses untuk mendiami rumah yang memadai dan terjangkau dalam suatu lingkungan yang sehat. Untuk mencapai hal itu banyak tantangan harus dihadapi, antara lain: urbanisasi, kebutuhan lahan perumahan, permintaan rumah, dan kekurangan yang terjadi di masa lalu
Dalam rangka mengusahakan agar tujuan perumahan nasional tercapai, maka pemerintah perlu merumuskan berbagai strategi dan program, antara lain membuat peraturan perundang-undangan yang diperlukan, membentuk forum-forum serta berbagai peraturan dan instrumen lain untuk mendorong perkembangan pasar perumahan, meliputi aspek perencanaan, pemeliharaan, pengelolaan, penyewaan, subsidi yang tepat sasaran, dan ketersediaan prasarana permukiman.
Pemerintah pusat dan kota perlu bekerjasama untuk melaksanakan berbagai program pembangunan perumahan murah. Pemerintah kota perlu mengidentifikasi dan mengalokasikan lahan-lahan yang cocok, mengidentifikasi pembeli yang memenuhi persyaratan dan untuk mengadakan pengaturan yang diperlukan dalam memberikan bantuan keuangan.
Partisipasi masyarakat diperlukan untuk meningkatkan kualitas lingkungan hidup karena masyarakat dapat berfungsi baik untuk pengawasan dalam pembangunan kota termasuk lingkungan permukimannya.
Faktor-faktor perkembangan kota yang terkait dengan perumahan adalah pertumbuhan kota, peremajaan kota yang dilakukan pemerintah, perkembangan vertikal yang harus diadopsi karena keterbatasan lahan dan untuk efisiensi penyediaan infrastruktur, adanya permukiman informal, peraturan tata kota yang berlaku, tata guna lahan saat ini, dan lingkungan hidup.
Pembangunan perumahan meliputi banyak kegiatan yang saling terkait, yaitu: industri konstruksi, proses konstruksi rumah, sistem konstruksi, teknologi konstruksi; perancangan, penelitiandan peraturan bangunan dan konstruksi.
Perumahan meliputi berbagai jenis, yang merupakan kombinasi dari keragaman kebutuhan, kualitas rumah, geografis (perdesaan dan perkotaan), pengguna rumah (manula, rumah peristirahatan), dan renovasi rumah.
–o0o–

DAFTAR PUSTAKA
Budi Sudjiono (ed), Ekonomi Berkeadilan Sosial, Menatap Masa Depan Indonesia, 2004
Gilbert, Alan dan Gugler, Josef; Urbanisasi dan Kemiskinan di Dunia Ketiga, 1996
Pradhan, Pushkar K; Manual for Urban Rural Linkage and Ruiral Development Analysis, 2003
Rondinelli, Dennis A.; Applied Methods of Regional Analysis, The Spatial Dimensions of Development Policy, 1985
Sri Rum Giyarsih; Perwilayahan Layanan Sosial Ekonomi untuk Pengembangan Wilayah Perdesaan di Propinsi Daerah Istimewa Yogyakarta, Jurnal Perencanaan Kota dan Daerah, Vol 1, No 1, Edisi 1 2006
Thomas, Vinod et.al.; The Quality of Growth, 2000
Winarso, Haryo dan Kombaitan, B.; Public Intervention in the Formal Housing Market in Indonesia: Who Gets the Benefits?, Jurnal Perencanaan Wilayah dan Kota, Vol. 15, No. 2, Juli 2004

[1] Pemerintah pusat, dalam hal ini KLH, perlu memberikan fasilitasi agar permasalahan lingkungan ini diatasi secara optimal.

[2] Model-model rumah sederhana sehat seperti Risha yang diciptakan oleh Departemen Pekerjaan Umum perlu terus dikembangkan di setiap wilayah Indonesia.
[3] Lembaga riset di universitas-universitas dan di instasi pemerintah seperti Puslitbangkim perlu dibantu dan didorong perkembangannya.
[4] Untuk memenuhi permintaan manula yang mampu dalam segi keuangan, swasta dapat menyediakan perumahan khusus bagi manula seperti yang ada di negara-negara maju. Pemerintah untuk itu perlu membuat peraturan dan standar bangunan yang sesuai.

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s


%d bloggers like this: