Strategi Dasar Pembangunan Perumahan

PENDAHULUAN
Cukup banyak tantangan yang sedang dan akan dihadapi oleh pemerintah Indonesia di tahun-tahun mendatang dalam upaya menyediakan perumahan yang layak dan terjangkau bagi masyarakat, khususnya bagi golongan yang berpenghasilan rendah. Tantangan tersebut seperti antara lain masih banyaknya penduduk yang belum memiliki rumah, masih besarnya persentase rumah yang tidak layak huni, besarnya kebutuhan rumah untuk keluarga baru dsb. akan harus diatasi secara bertahap. Pemerintah dan masyarakat tidak saja harus berupaya menyediakan perumahan yang cukup bagi setiap orang tetapi juga harus berusaha menyediakan rumah yang bermutu dalam suatu lingkungan permukiman yang sehat.
Makalah ini membahas gagasan-gagasan mendasar dalam pembangunan perumahan di Indonesia, sebagai upaya untuk mengatasi tantangan belum terpenuhinya kebutuhan rumah bagi seluruh masyarakat Indonesia. Fokus makalah ini adalah pada tantangan yang dihadapi dalam pengadaan perumahan, program-program utama pembangunan perumahan, aspek kelembagaan dalam pengadaan perumahan.

ARAH PEMBANGUNAN PERUMAHAN
RPJPN 2005-2025 menginginkan terwujudnya masyarakat Indonesia yang berkembang seutuhnya dalam segala segi dan dimensi, bukan sekedar maju dalam hal ekonomi tetapi juga bersatu, berkeadilan sosial, dengan dinamika politik yang mantap, menempuh kehidupan yang bermutu tinggi, kaya akan nilai-nilai sosial dan spiritual, mempunyai rasa nasionalisme dan keyakinan diri sebagai bangsa yang luhur, atau secara singkat terbentuknya masyarakat yang maju, adil dan mandiri. Semuanya ini merupakan syarat terwujudnya masyarakat yang mempunyai nilai-nilai moral dan etika yang kuat, yang hidup dalam masyarakat yang demokratis, bebas, dan bertoleransi, berkepedulian, adil dan saling membantu, maju dan makmur serta sepenuhnya membangun perekonomian yang kompetitif, dinamis, tangguh, maju, serta berkeadilan sosial.
Sebagai bagian dari tujuan pembangunan nasional, tujuan kebijakan perumahan adalah untuk menjamin bahwa semua rakyat Indonesia, khususnya golongan yang berpenghasilan rendah, mempunyai akses untuk mendiami rumah yang memadai dan terjangkau dalam suatu lingkungan yang sehat.

TANTANGAN
Tantangan dalam perwujudan tujuan pembangunan perumahan dalam jangka panjang tersebut adalah sebagai berikut.

Urbanisasi
Dewasa ini Indonesia menghadapi urbanisasi dan pertumbuhan penduduk yang cukup cepat.[1] Beberapa kota besar telah mulai menjadi padat dengan fasilitas yang sudah tidak memadai untuk memenuhi kebutuhan penduduk. Kepadatan yang meningkat di beberapa kawasan kota-kota besar tersebut menuntut adanya pengembangan bagian kota baru. Selain itu, karena tidak adanya pemeliharaan yang kontinyu, beberapa bagian lama kota kondisinya menjadi buruk, padahal kawasan ini sebelumnya mempunyai nilai sejarah yang tinggi.

Kebutuhan Lahan Perumahan
Di masa yang akan datang akan terjadi kenaikan jumlah penduduk kota. Pertumbuhan kota sedang dan kota besar akan mengubah secara signifikan tata lahan perdesaan karena munculnya kota baru di pinggir kota-kota besar akan mengubah lahan-lahan alami perdesaan. Pemikiran yang cermat harus dicurahkan terhadap pusat-pusat perkotaan ini untuk menjadikannya lebih efisien, hemat energi dan dapat dilestarikan. Dari segi sosial, penduduk kota sedang dan kota besar akan dapat menimbulkan jurang yang lebih lebar antara golongan kaya dan golongan miskin. Hal ini dapat menimbulkan kendala/tantangan yang serius bagi terciptanya suatu lingkungan hidup yang lebih baik untuk semuanya. Upaya-upaya pencegahannya perlu dilakukan.

Permintaan Rumah
Jika keadaan perekonomian membaik, maka daya beli rakyat Indonesia akan meningkat karena adanya kenaikan penghasilan per kapita. Secara bersamaan, kondisi kemiskinan juga diharapkan akan membaik dengan meningkatnya pendapatan. Dengan penghasilan yang meningkat dan keadaan kemiskinan yang berkurang, maka pola konsumsi akan berubah. Sebagian masyarakat akan menjadi lebih mampu membeli rumah yang berkualitas, beserta fasilitas fisik dan sosial yang baik. Namun sebagian lain akan tetap membutuhkan rumah sederhana sesuai dengan kemampuan keuangannya. Semua kebutuhan ini harus diakomodasi oleh pensuplai rumah, yaitu pengembang dengan dukungan pemerintah yang memadai.

Kekurangan di Masa Lalu
Meskipun telah dilakukan berbagai upaya oleh pemerintah sejak awal era pembangunan, namun secara umum, realitas pembangunan perumahan masih di bawah target yang diharapkan.[2] Walaupun penting artinya untuk mencapai target perumahan tersebut, yang juga penting adalah kebutuhan akan perlindungan bagi pembeli rumah sehubungan dengan tidak lengkapnya peraturan mengenai standar bangunan dan pengendalian terhadap industri perumahan dengan cara yang tegas, jelas dan transparan. Jika hal ini teratasi maka akan mendorong perkembangan industri perumahan karena para pengembang akan dapat memperoleh kredibilitas dan kepercayaan dari masyarakat.

PROGRAM PERUMAHAN
Dalam rangka mengusahakan agar tujuan perumahan nasional tercapai, pemerintah harus terus merumuskan berbagai strategi dan program, antara lain membuat peraturan perundang-undangan yang diperlukan, membentuk forum-forum serta berbagai instrumen lain untuk mendorong perkembangan pasar perumahan.

Perencanaan Kawasan
Perencanaan kawasan perumahan yang sehat hendaknya berorientasi pada membuka kemungkinan bagi masyarakat untuk hidup dalam damai dan rukun dan untuk dapat melaksankan kreativitas mereka secara aman. Perencanaan kawasan perumahan harus mengutamakan kemudahan pencapaian ke barang-barang dan jasa-jasa yang dihasilkan oleh masyarakat, menciptakan suasana yang memberikan prioritas kepada mereka yang kekurangan, terutama anak-anak, wanita, orang tua, dan golongan yang menyandang cacat fisik. Perencanaan kawasan permukiman ini juga meliputi upaya mempercepat kegiatan perekonomian masyarakat, dan pelestarian warisan sejarah dan aset-aset alami.

Pemeliharaan
Karena lahan semakin langka, penggunaan lahan yang kompetitif akan menyebabkan harganya meningkat, dan dengan demikian menyebabkan bentuk bangunan menjadi lebih tinggi dan keberadaan rumah susun semakin diharuskan khususnya di kota-kota besar dan di berbagai kawasan perkotaan. Masalah pemeliharaan dan pelestarian rumah susun ini akan menjadi sulit dan mahal. Saat ini, pengembang umumnya masih bertanggung jawab mengenai pemeliharan rumah susun/apartemen sampai tanggungjawab itu diserahkan kepada paguyuban penghuni. Pengurus paguyuban penghuni dapat sanksi seperti menghentikan aliran air atau memutuskan aliran listrik ke masing-masing satuan perumahan bila penghuni tidak melunasi uang pemeliharaan, tetapi pemutusan aliran air/listrik demikian itu biasanya tidak dilakukan, dan timbullah masalah ketika pengurus rumah susun/apartemen tidak memelihara fasilitas umum secara baik karena kekurangan dana. Sebaliknya, penghuni merasa beban yang harus dibayar tidak sesuai dengan jasa pemeliharaan yang harus dilakukan. Masalah ini menuntut adanya peraturan standar yang dapat memenuhi kepentingan semua pihak.
Visi untuk masa mendatang adalah setiap rumah susun/apartemen selayaknya dipelihara kebersihannya dan dijaga untuk selalu dalam keadaan layak huni. Untuk itu pemeliharaan rumah susun/apartemen sebaiknya diserahkan kepada perusahaan yang profesional agar pekerjaan pemeliharaan dapat dilaksanakan secara teratur dan jika ada masalah dapat diselesaikan secara hukum.

Penyewaan
Pemerintah dapat menciptakan rasa kebersamaan nasional melalui program kepemilikan rumah yang lebih adil. Disamping kepemilikan rumah, penyewaan rumah murah harus diselenggarakan bagi mereka yang tidak mampu atau belum siap untuk memiliki rumah. Agar harga perumahan dapat terjangkau dan dapat diakses bagi sebanyak mungkin penduduk, maka pemerintah juga perlu melakukan berbagai upaya guna mencegah dilakukannya kegiatan spekulatif.

Subsidi yang Tepat Sasaran
Walaupun rumah merupakan kebutuhan perorangan yang dapat dipenuhi sendiri oleh masyarakat, namun bantuan pemerintah untuk masyarakat yang tidak mampu tetap diperlukan. Pemerintah telah mengembangkan mekanisme kredit pemilikan rumah (KPR) yang disubsidi. Bantuan ini tetap perlu diberikan namun dengan mekanisme yang lebih tepat sasaran. Untuk itu, salah satu hal yang dapat dilakukan adalah dalam memproses permohonan KPR bersubsidi, sistem registrasi terkomputerisasi perlu digunakan secara nasional. Dengan sistem terkomputerisasi ini, maka dalam memilih para pembeli yang memenuhi persyaratan, risiko bahwa rumah dapat jatuh ke sasaran yang tidak berhak akan dapat dikurangi.

Prasarana Permukiman
Perumahan di masa mendatang harus memiliki jaringan komunikasi dan akses yang menghubungkan tempat kerja dan tempat tinggal, dengan sarana transportasi yang efisien, sehingga memperpendek waktu perjalanan secara murah. Penyediaan air minum, sarana pertokoan, sekolah, sarana kesehatan, jaringan telekomunikasi, jaringan tenaga listrik, sistem saluran air limbah dan sanitasi, serta sarana pembuangan sampah yang efisien harus diadakan. Untuk melestarikan nilai tradisional, nilai budaya dan spritual, kawasan perumahan juga harus mempunyai pusat-pusat olahraga dan rekreasi, rumah-rumah ibadah, balai-balai pertemuan bagi masyarakat, dan ruang terbuka hijau tempat bermain anak-anak dan remaja.

ASPEK KELEMBAGAAN
Pemerintah pusat dan daerah, swasta dan masyarakat sangat berperan dalam pengadaan perumahan bagi masyarakat. Secara singkat peran masing-masing pihak diuraikan berikut ini.

Pemerintah Pusat
Pemerintah Pusat memainkan peran penting dalam menyusun kebijakan dan landasan perencanaan ruang kota. Instansi terkait (dalam hal ini Kementerian Perumahan Rakyat) memberlakukan kebijakannya dengan membuat berbagai peraturan pelaksanaannya. Pembangunan perumahan murah dipengaruhi oleh berbagai masalah seperti standar bangunan yang tinggi, keterlambatan pengeluaran pinjaman, kesulitan dalam memperoleh uang angsuran dari pembeli, harga lahan yang tinggi. Pemerintah Pusat dapat membantu mengatasi masalah tersebut dengan memberikan bantuan pendanaan, bantuan teknis dan landasan peraturan. Pemerintah Pusat juga dapat mengupayakan kerjasama antara Pemerintah Daerah dengan swasta untuk memenuhi kebutuhan perumahan bagi golongan yang berpenghasilan lebih rendah.

Koordinasi Pusat-Daerah
Pemerintah Pusat dan Daerah perlu bekerjasama untuk melaksanakan berbagai program pembangunan perumahan murah. Dalam hal ini, Pemerintah Daerah mengidentifikasi dan menyediakan lahan-lahan yang cocok dengan membelinya dengan harga yang wajar dari pemilik lahan. Juga menjadi tanggungjawab Pemerintah Daerah untuk mengidentifikasi pembeli yang memenuhi persyaratan dan untuk mengadakan persiapan serta pengaturan yang diperlukan dalam memberikan bantuan keuangan. Pemerintah Daerah berperan penting dalam pengadaan perumahan yang dilakukan oleh masyarakat. Misalnya Pemerintah Pusat dapat membantu Pemerintah Daerah dalam mendorong koperasi untuk membangun dan menjual rumah kepada para anggotanya selain kepada masyarakat umum. Untuk itu, pemerintah dapat membebaskan koperasi dari kewajiban untuk membayar pajak, dsb.

Partisipasi Masyarakat
Perencanaan kota sering dilakukan tanpa banyak berkonsultasi dengan masyarakat. Perencanaan tidak dapat dilaksanakan oleh para perencananya dalam keadaan tanpa masukan dari berbagai pihak. Meningkatkan kualitas lingkungan hidup memerlukan peranserta aktif dari berbagai kelompok dalam masyarakat. Hal ini memerlukan partisipasi aktif dari para pemilik lahan, bankir, pengembang, arsitek, insinyur, kontraktor, dan lain-lain yang terlibat dalam bidang-bidang itu. Selanjutnya pembangunan kota memerlukan pengawasan dari masyarakat, baik melalui organisasi masyarakat maupun melalui anggota DPR, atau oleh aparat pemeritnah yang ditugasi khusus untuk itu.
Perencanaan kota pada hakikatnya adalah mengelola perubahan, yakni mencegah perubahan yang tidak dikehendaki dan mengakomodasi perubahan yang dikehendaki. Bidang cakupan perencanaan kota dapat diperluas, dan prosesnya perlu disesuaikan, dengan lebih transparan dan dengan mekanisme untuk memperoleh umpan balik dari berbagai kelompok masyarakat.

Peran Masyarakat
Rumah yang dibangun oleh sektor non-formal, khususnya rumah-rumah yang dibangun oleh perorangan dengan sarana dan kemampuan mereka sendiri berjumlah lebih banyak dari yang dibangun pengembang tetapi kebanyakan bersifat tradisional atau merupakan tipe rumah-rumah kayu/bambu di daerah-daerah pedesaan. Pembangunan rumah secara swadaya ini perlu didorong dengan memberikan informasi mengenai rumah-rumah contoh yang mudah diakses oleh masyarakat.

Peran Masyarakat Lokal
Generasi mendatang harus dipersiapkan untuk dapat bertempat tinggal di rumah susun dan dapat membantu menjaga kebersihan di kawasan itu. Pendidikan dan penegakan peraturan harus ditekankan agar masyarakat dapat ikut memelihara kenyamanan huniannya.

Peran Swasta
Sektor swasta sangat berperan penting dalam penyediaan rumah khususnya bagi masyarakat berpenghasilan menengah dan tinggi mengingat marjin yang lebih tinggi dari pangsa pasarnya. Namun mereka juga dapat digerakkan untuk menyediakan rumah tipe sederhana, seperti yang sudah terbukti dengan skema RSS dan kini RSH.

Forum Perumahan
Pemerintah pusat dan daerah perlu terus menyelenggarakan berbagai forum untuk menjamin adanya kerjasama yang lebih baik antara masyarakat dan sektor swasta dalam industri perumahan dan untuk menjamin pelaksanaan yang lebih lancar dalam pelaksanaan berbagai kebijakan dan strategi perumahan. Pemerintah akan tetap perlu memainkan peran aktif dalam menentukan arahan untuk pembangunan perumahan dalam rencana pembangunan nasional dengan menetapkan sasaran perumahan dengan mempertimbangkan berbagai faktor seperti kebutuhan perumahan, pertumbuhan penduduk, besar rumahtangga, kapasitas konstruksi.

KESIMPULAN
RPJPN mengamanatkan terwujudnya masyarakat yang maju, adil dan mandiri dengan antara lain tersedianya perumahan yang layak bagi seluruh rakyat. Tantangan yang dihadapi di masa mendatang adalah urbanisasi yang pesat sementara lahan untuk perumahan di kota-kota besar semakin terbatas. Penyediaan perumahan bagi masyarakat memerlukan kerjasama yang erat antara berbagai pihak. Pemerintah daerah berperan dalam penyediaan lahan dengan lokasi dan harga yang wajar, pemerintah pusat menyediakan sarana pembiayaan jangka panjang, pengembang membangun rumah dengan harga yang layak dan masyarakat melakukan pemeliharaan lingkungan secara tertib.
–o0o–

DAFTAR PUSTAKA
Budi Sudjiono (ed), Ekonomi Berkeadilan Sosial, Menatap Masa Depan Indonesia, 2004
Departemen Pekerjaan Umum, Kebijakan dan Strategi Nasional Pengembangan Perkotaan (KSNP-Kota), 2005
Gilbert, Alan dan Gugler, Josef; Urbanisasi dan Kemiskinan di Dunia Ketiga, 1996
Sri Rum Giyarsih; Perwilayahan Layanan Sosial Ekonomi untuk Pengembangan Wilayah Perdesaan di Propinsi Daerah Istimewa Yogyakarta, Jurnal Perencanaan Kota dan Daerah, Vol 1, No 1, Edisi 1 2006
Winarso, Haryo dan Kombaitan, B.; Public Intervention in the Formal Housing Market in Indonesia: Who Gets the Benefits?, Jurnal Perencanaan Wilayah dan Kota, Vol. 15, No. 2, Juli 2004

[1] Tidak hanya Jakarta, kota-kota besar lain juga telah menjadi semakin padat dengan penduduk yang pindah dari perdesaan maupun sebagai akibat dari pertumbuhan penduduk secara alamiah.
[2] Antara lain, dibentuknya Kementerian Perumahan Rakyat, Perunas dan BTN, bank yang khusus menyalurkan kredit rumah bersubsidi pada awal tahun 1970an.

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s


%d bloggers like this: